L’achat dans un programme neuf en Belgique se fait le plus souvent sur plan, sous le régime de la loi Breyne. Celle-ci plafonne l’acompte à 5 % du prix total, interdit de payer la totalité avant l’acte et oblige l’entrepreneur à fournir une garantie financière.
Côté coût, la vente d’un bâtiment neuf relève en général de la TVA de 21 % et non des droits d’enregistrement. Cet article suit le parcours dans l’ordre : ce que recouvre le programme neuf, les étapes jusqu’à l’acte, les protections légales, le budget, les réceptions et les points à vérifier avant de signer.
Programme neuf : ce que l’on achète vraiment
Un programme neuf regroupe des appartements ou des maisons vendus par un promoteur avant la fin du chantier, parfois avant son démarrage. L’acheteur signe pour un logement décrit par des plans et un cahier des charges, et le paie au fil de la construction.
Ce montage diffère d’une construction confiée à un entrepreneur sur un terrain que l’on possède déjà. Ici, le terrain (ou sa part dans l’immeuble) et le bâtiment s’achètent ensemble, ce qui change la fiscalité et les garanties. Pour cadrer les besoins avant de visiter, le choix d’un logement neuf selon vos besoins aide à fixer la surface, l’orientation et le budget.
Les étapes de l’achat, de l’option à l’acte authentique
Le parcours commence au bureau de vente, où le promoteur présente les plans, le cahier des charges et le descriptif des finitions. Beaucoup de programmes sont commercialisés par une agence, et l’accompagnement d’une agence immobilière peut simplifier la comparaison des lots disponibles.
Viennent ensuite plusieurs étapes, dans cet ordre :
- une option ou une offre d’achat sur le lot choisi, qui le réserve pour une durée limitée ;
- la convention de vente (compromis), à lire avec les plans et le descriptif joints, car ils font partie de l’engagement ;
- l’acte authentique chez le notaire, qui fait passer l’achat du statut de promesse à celui de vente définitive.
À la signature de l’acte, vous payez le terrain et les travaux déjà réalisés. Le reste se règle ensuite par tranches.
Loi Breyne : acompte, tranches et garantie d’achèvement
La loi Breyne s’applique à l’achat sur plan ou en cours de construction. Elle encadre trois points précis : le vendeur ne peut pas exiger un acompte supérieur à 5 % du prix total, le paiement complet avant l’acte authentique est interdit, et le solde se paie au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
La garantie dépend du statut de l’entrepreneur. Un entrepreneur agréé consigne ou fait cautionner 5 % du prix des travaux, un entrepreneur non agréé fournit une garantie de 100 %. En cas de faillite, l’organisme qui s’est porté caution met à disposition les fonds nécessaires pour terminer le logement.
Un acompte versé reste exposé en cas de faillite de l’entrepreneur : mieux vaut s’en tenir au minimum demandé et demander au notaire de vérifier la garantie avant tout versement.
Budget réel : TVA, droits d’enregistrement et frais annexes
Un bâtiment est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa première mise en service. Pendant cette période, la vente est le plus souvent soumise à la TVA de 21 %, et non aux droits d’enregistrement.
Le terrain obéit à une règle distincte. Il suit le régime de la TVA seulement si trois conditions sont réunies : il est constructible et vendu avec le bâtiment sous TVA, il est cédé au même acheteur, et les deux ventes sont simultanées. Si l’une manque, le terrain supporte des droits d’enregistrement, tandis que la construction reste soumise à la TVA.
Pour un appartement ou une maison sur plan, les droits d’enregistrement portent donc sur la valeur du terrain au moment de l’achat, et la TVA se paie à l’entrepreneur au fil des travaux. Un taux réduit peut exister dans certains cas, comme la démolition-reconstruction, à faire confirmer par le notaire. S’y ajoutent les frais d’acte et, selon le programme, les raccordements et les intérêts du crédit pendant le chantier, à demander par écrit au promoteur.
Réception provisoire, réception définitive et responsabilité décennale
La réception provisoire est le moment où l’on contrôle le logement livré : finitions, ouvertures, équipements, conformité au descriptif. Chaque défaut doit être noté dans le procès-verbal, car ce qui n’y figure pas sera plus difficile à réclamer ensuite.
La réception définitive intervient plus tard, après un délai prévu au contrat, et permet de vérifier que les remarques ont été levées. Au-delà, l’entrepreneur reste responsable des défauts graves du bâtiment pendant 10 ans au titre de la garantie décennale.
Points à vérifier avant de signer
Avant la convention de vente, quelques vérifications évitent la plupart des litiges :
- le permis d’urbanisme du programme, et son caractère définitif ;
- le délai de livraison annoncé et les pénalités prévues en cas de retard ;
- le cahier des charges, les options de finition incluses et celles facturées en plus ;
- les références du promoteur et l’agrément de l’entrepreneur, qui détermine le niveau de la garantie ;
- les charges de copropriété prévisibles, à demander au promoteur avant l’acte.
Ces contrôles prennent du sens dans un cadre plus large : les précautions d’un achat immobilier valent aussi pour un logement qui n’existe pas encore.
Le notaire reste l’interlocuteur à solliciter avant toute signature, et le texte du contrat doit être relu avec lui, plans et descriptif en main. Un contrat dont les mentions obligatoires manquent mérite une vérification supplémentaire avant d’avancer.
