Qu’ est-ce qu’une promesse synallagmatique de vendre à partir d’une promesse de vente d’une page ?
| Type de promesse | Synallagmatique Promesse | promesse de vente unilatérale |
| Définition | Il existe une promesse synallagmatique de vente (communément appelée « contrat de vente ») lorsque le propriétaire d’un Propriété (le « Vendeur ») s’engage à la vendre à un certain prix à une personne (l’ « Acheteur ») qui s’engage à l’acquérir de lui, sous réserve du respect des conditions suspensives négociées entre eux. L’accord entre les parties ici est mutuel une fois la promesse signée. | Il existe une promesse unilatérale de vente (communément appelée « promesse de vente ») si le propriétaire d’un bien (la « Promiter ») s’engage à la vendre à un prix applicable à une personne (le « Bénéficiaire ») qui dispose alors d’une période d’option au cours de laquelle, par exemple, elle peut achever la vente d’une maison sous réserve du respect des conditions suspensives négociées entre les parties. |
| Obligation des parties Les deux parties | sont définitivement obligées l’une envers l’autre : le vendeur à la vente et l’acheteur d’acheter, sous réserve du respect des conditions préalables. Le vendeur est dans une situation plus confortable, dans la mesure où l’acheteur est également engagé irrévocablement. | Le Prometteur s’engage à vendre le bien au bénéficiaire, ce qui signifie qu’il n’est pas autorisé à le vendre ou à la promettre à des tiers pendant la durée de la promesse. Pendant cette période, le vendeur est interdit de vendre l’appartement ou de s’abstenir de vendre l’appartement ou de prendre pour offrir des biens à un autre acheteur. D’autre part, après la période de promesse, la célébrité aura la pleine liberté de vendre à tout le monde. Le bénéficiaire ne s’engage pas à acquérir et a un droit d’option pour la durée de la promesse. S’il décide d’acheter la propriété, il « annule l’option », ce qui matérialise son obligation d’achat et se fait le plus souvent en signant l’achat d’achat et en payant le prix. Le bénéficiaire est dans une situation plus confortable, car il a la capacité d’acquérir, tandis que la personne prometteuse est déjà obligée de vendre. Cependant, la personne prometteuse peut également trouver un avantage dans un PUV, car il sera sûr qu’il aura sa liberté d’action en cas de non-achèvement de la vente à la fin de l’année. Période d’option. |
| Conditions de suspension Les deux | parties peuvent décider dans le d’inclure un accord mutuel dans leurs clauses provisoires de suspension contratoire.Celles-ci permettent de prévoir que la réalisation d’un événement conduira à l’échec ou à l’accomplissement de la condition suspensive. En cas d’échec de la condition précédente, les choses sont retournées à l’état avant la signature du contrat préliminaire, qui est considéré comme jamais exister : il est supprimé rétroactivement. Il peut s’agir, par exemple, du défaut d’obtenir un prêt de l’acheteur ou de l’exercice du droit de suprématie par la municipalité. À des exceptions près, l’acheteur de fonds immobiliers est cette acquisition au moyen d’un prêt bancaire. Pour cette raison, la réception du contrat de prêt est soumise à une condition suspensive dans les promesses de vente. L’idée est que l’acheteur peut renoncer à l’acquisition s’il ne reçoit pas le prêt sans être pénalisé financièrement. Rejet du prêt comme dans la promesse de vente décrit. Mais attention, le demandeur acquéreur doit formuler des demandes de prêt conformément à la condition précédente. En d’autres termes, si, à condition, un prêt de 400 000 euros sur 20 ans est prévu à un taux maximum de 3 %, par exemple, l’acheteur ne pourra pas refuser un prêt pour un prêt de 410 000 euros. Par conséquent, il sera nécessaire de rendre les termes des demandes de crédit aux banques très vigilants et de fournir des preuves écrites : e-mail, fax, etc., afin de pouvoir justifier au vendeur que la condition suspensive pour l’obtention du prêt sera strictement respectée. Afin de tirer de son obligation d’achat, l’acquéreur ne peut reprendre sa liberté et demander le remboursement de sa garantie ou de sa compensation en capital que s’il justifie que le prêt soit consenti dans les conditions prévues dans l’avant-contrat. — répondent exactement aux conditions de la constitution suspensive. | |
| Paiement du futur acquéreur Dans les | promesses de vente synallagmatiques, il existe généralement une clause de pénalité réciproque : en cas de défaillance de l’une des parties, celle-ci est tenue de verser à l’autre une somme forfaitaire, en général, comprise entre 5 et 10 % du prix de vente. Garantie du paiement de la clause de pénalité, l’acheteur paie une somme (l’acompte) qui couvre tout ou partie du montant de la clause de pénalité. Cette somme sera retenue par le notaire pour la durée de la promesse. En cas de signature de la transaction d’achat, ce montant sera facturé au prix de vente. | En contrepartie de l’immobilisation du bien par le secret (qui n’a pas promis ou vendu le bien à un tiers pendant la durée de la promesse de vente), le bénéficiaire paie un montant (Equity), dont le montant est généralement compris entre 5 et 10% du prix de vente.Ce montant est conservé par le notaire pour la durée de la promesse au destinataire.Dans le cas de la signature de l’acte d’achat, cette somme est débitée du prix de vente.D’autre part, sans signer l’acte de vente, le montant dont la valeur est généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente. Période d’option (alors que toutes les conditions suspensives sont remplies), il est payé à la personne prometteuse. |
| Formulaire | Droit authentique (signé devant le notaire) ou période de rétractation privée | |
| Le bénéficiaire dispose d’un délai de 10 jours, pendant lequel il peut recourir à son obligation | (par courrier recommandé avec accusé de réception). les sommes payées peuvent être retournées en totalité dans tous les cas. Ce délai d’attente court à compter du lendemain de la livraison (ou B. signature de la loi dans le cas de une promesse sous la forme authentique ou la première soumission de la lettre recommandée avec accusé de réception dans le cas d’une promesse faite dans le cadre d’une intention privée. Par exemple, si elle est expédiée le 11 du mois et que sa première présentation est le 13, la date limite débutera le 14 et se terminera à minuit le 23. | |
| Enregistrement et publicité foncière | Si la promesse est d’intérêt privé, l’enregistrement n’est pas nécessaire à moins que les parties ne veuille lui donner une date précise. En outre, la promesse ne peut alors pas être publiée, seules les actions authentiques sont sujettes à publication. Si la promesse est authentique, elle doit être publiée en principe et devient exécutoire auprès des tiers. Toutefois, dans la pratique, il est d’usage, sauf dans certaines circonstances, de s’abstenir des parties pour éviter des coûts importants pour l’acheteur. La promesse sera alors listée dans l’état (125€). Le caractère authentique facilitera également l’exécution forcée de la vente en cas de défaillance de l’une des parties en raison de la force exécutoire associée à l’acte authentique. | Si la promesse est privée, elle doit être enregistrée dans les 10 jours suivant la signature par le bénéficiaire (125€). Sinon, la promesse de vente est nulle. Si la promesse est authentique, elle sera enregistrée par le notaire dans un délai d’un mois (125€). Les parties peuvent choisir de les faire publier, ce qui les rendra inapplicables vis-à-vis des tiers, mais elles en seront informées. Une telle publication facilitera alors la preuve, mais en cas de conflit avec un tiers revendiquant un droit concurrent, le bénéficiaire n’accordera pas la priorité à celui-ci. |
| Département de la substitution | L’acheteur, s’il est prévu dans la promesse, peut remplacer une autre personne (physique ou morale) en faveur de la promesse de vente. La clause de substitution insérée dans le contrat permet à l’acquéreur requérant de remplacer un autre acquéreur d’un autre acquéreur, habituellement une société civile immobilière (S.C.I.), qui n’est pas encore constituée mais enregistrée jusqu’à la date de l’acquisition. Cette situation complique l’application de la condition suspensive pour obtenir le prêt. Les demandes de prêt ne sont pas présentées au nom du bénéficiaire, mais au nom du SCI. Toutefois, la condition préalable profitera au seul bénéficiaire de la promesse, que le SCI ait été remplacé ou non. Cette solution extrêmement rigoureuse vient d’être rappelé par la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 16 mars. Autre, pour obtenir le prêt demandé pour le compte du SCI et ne pouvant bénéficier de la condition suspensive, le bénéficiaire a perdu la déduction en capital ou le « dépôt de la garantie », c’est-à-dire la somme de 235 000 euros dans ce cas, soit 10 % du prix de vente, qui s’élevait à 2 350 000 euros. | |
| la promesse | En cas d’échec de l’une des parties (si l’acheteur refuse d’acheter et de signer l’acte d’achat réel, tout en remplissant toutes les conditions préalables), l’autre peut agir en exécution forcée et ainsi permettre la régularisation devant le tribunal de la vente de la propriété. La partie diligente doit alors délivrer un certificat d’insuffisance sur demande afin de signer l’acte authentique et d’agir dans l’exécution obligatoire de la vente. De plus, la partie défaillante doit verser à l’autre partie le montant de la clause de pénalité stipulée dans la Promesse. | En cas d’échec du porte-parole : le bénéficiaire a la possibilité d’agir en exécution forcée (puisque le Prometteur s’est irrévocablement engagé à la vente et y a renoncé). Le nouvel article 1124 (2) du Code civil prévoit que le bénéficiaire du gage ou l’acheteur peut intenter une action de force contre le vendeur lors de l’achat du bien s’il refuse de vendre. Plus précisément, le bénéficiaire met en place un huissier de justice pour soumettre une commande de vente au vendeur. Cette loi lui accorde une dernière période pendant laquelle son exécution volontaire est encore possible. Au-delà de ce délai, il s’engage à payer avec une pénalité : le juge a ordonné au vendeur de payer une certaine somme d’argent par jour de non-exécution de son obligation de vente. Juge confisqué pour rendre un verdict qui vaut la peine d’être vendu. En cas de non-renonciation à l’option par le bénéficiaire : le provertiaire ne peut agir en exécution obligatoire (parce que le bénéficiaire n’est pas confié), mais conserve alors la compensation en capital versée par le bénéficiaire au moment de la signature de la promesse de vendre et de disposer librement de sa formalité immobilière. |
| Vente à des tiers | Toute vente qui a lieu après la signature de la promesse synallagmatique est nulle. À cet égard, la Cour de cassation a statué dans un arrêt du 13 octobre 2016 (demande n° 15-21.238) que l’offre de vente et la promesse signée en vertu de la promesse synallagmatique étaient nulles et non avenues. | Si le tiers acheteur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il n’avait aucune connaissance de l’existence d’un Promesse de vente, le bénéficiaire de la promesse ne peut rien exiger de sa promesse (vendeur) comme un dommage jugé par l’appréciation souveraine des juges. Afin d’éviter les surprises, il est fortement conseillé d’inclure une clause de pénalité dans la promesse d’achat unilatérale visant à fixer le montant du dommage en cas de vente au détriment du bénéficiaire promis. Si le tiers acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il savait l’existence de la promesse unilatérale entre le prometteur (vendeur) et le bénéficiaire (acquéreur), ce nouveau contrat frauduleux est invalide. La preuve de la connaissance de l’existence de la promesse par le tiers acheteur, qui peut être faite dans tous les cas, peut entraîner de réelles difficultés. En plus de l’annulation du bon de commande en vertu de la promesse, le bénéficiaire peut recevoir des dommages-intérêts du vendeur et du tiers acheteur de mauvaise foi. Verlangen. |
von Ganaëlle SOUSSENS UnMohamedBennani
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